A cidade tem o maior PIB per capita do País dentre os municípios com mais de 400 mil habitantes, um fortíssimo parque industrial, é centro regional de comércio e serviços, atendida pelas melhores estradas e situada entre os dois maiores mercados do Brasil – Capital e interior do estado de São Paulo.

O novo Plano Diretor da Cidade, encaminhado recentemente pela Prefeitura à Câmara Municipal, propõe alterações drásticas que poderão mudar a trajetória de desenvolvimento da cidade e provocar consequências ainda não plenamente avaliadas durante os dois anos em que foi discutido pelos vários segmentos da sociedade local.

A seguir, algumas das consequências:

Estímulo à agricultura pode reduzir o potencial de crescimento e de geração de trabalho e renda da cidade, cuja vocação principal sempre foi baseada na indústria e em serviços

Apesar de a atividade agrícola representar insignificantes 0,3% da economia da cidade, o Plano Diretor estimula o desenvolvimento agrícola, com a transformação de algumas áreas urbanas em rurais (ou ainda a manutenção do zoneamento de regiões rurais de grande potencial econômico para outras atividades, nas quais a cidade já comprovou ter elevado potencial de crescimento).

Entre as principais medidas nesse sentido está a manutenção como zona rural da área localizada na porção noroeste da margem direita do Rio Jundiaí (Bom Jardim e Traviu).

O mesmo princípio aplica-se no caso da conversão dos bairros do Poste e Caxambu em zona rural. Com isso, essas áreas ficam exclusivamente voltadas para a agricultura e turismo rural.

Ocorre que essas duas atividades são caracterizadas por baixa densidade econômica, com pequeno efeito multiplicador e reduzido volume de empregos gerados. É sabido que a agricultura é compatível com elevado nível de renda per capita somente em duas situações:

1 – Em regiões de baixa densidade populacional em que o cultivo é realizado de forma extensiva e altamente mecanizada, empregando pouca mão de obra, como é o caso de diversas cidades do Centro Oeste brasileiro.

2 – Em regiões que, pelas condições físicas específicas de clima, relevo e propriedades do solo,
têm vocação para produtos agrícolas de alto valor agregado, como é o caso do Vale dos Vinhedos, no Rio Grande do Sul.

Nenhuma dessas condições encaixa-se no caso de Jundiaí.

Para permitir à cidade atingir um nível de desenvolvimento social e econômico elevado, o Plano Diretor deveria explorar os seus ativos (localização estratégica, atendimento logístico, parque industrial consolidado, etc.) e estimular atividades hoje desenvolvidas no município e que possuem efetivo potencial de crescimento.

A manutenção do patamar de PIB per capita da cidade – atualmente na expressiva casa de R$ 92,9 mil contra R$ 24,6 mil de média no país – depende, sobretudo, da continuidade da expansão das atividades econômicas de alto valor agregado nas quais ela já possui destacada e comprovada vantagem competitiva – fundamentalmente serviços e indústria, e não agricultura.

Comprova esse fato os dados segundo os quais, de 2010 e 2013, o PIB do município cresceu 22,4% em termos reais, uma taxa média de expansão de 5,2% ao ano, enquanto a economia nacional evoluiu no ritmo de apenas 2,2% ao ano no mesmo período.

O município é hoje, reconhecidamente, o centro de um aglomerado urbano com vocação metropolitana, que envolve seis cidades e congrega aproximadamente 800 mil habitantes, o que explica, em grande parte, a expressiva participação dos serviços e do comércio na base econômica da cidade, uma vez que é nela que se localizam o comércio especializado, o varejo, os grandes shoppings e hipermercados, os hospitais e centros de saúde, as faculdades e demais instituições de ensino, etc.

A indagação que o Plano Diretor não coloca claramente é saber se a população de Jundiaí está disposta a abrir mão de uma das rendas per capita mais elevadas do país para priorizar setores econômicos primários e de baixo potencial de geração de trabalho e renda.

Por conta dessa vocação natural da cidade, a própria Prefeitura tem tomado uma série de medidas para atrair novos investimentos nesses setores (com os programas Desenvolve Jundiaí e Emprega Mais) e está trabalhando para a implantação do Parque Tecnológico de Jundiaí. Restrições à indústria e a construção de condomínios provocará deslocamento para outras cidades da região, enfraquecendo a economia jundiaiense.

Diversos analistas acreditam que a pujança econômica da cidade – praticamente não se nota a presença de pedintes nas ruas de Jundiaí – é também uma das responsáveis pelo bom posicionamento da cidade no Índice de Desenvolvimento Humano Municipal (IDHM), onde ela está classificada no 11º lugar em nível nacional, sendo o 4º maior do Estado de São Paulo, atrás apenas do de São Caetano do Sul, Águas de São Pedro e Santos.

Todos os especialistas em urbanismo são unânimes em afirmar que ter um IDH elevado e renda alta é resultado de uma política pensada no passado e que priorizou segmentos de maior valor
agregado como indústria e prestação de serviços, além da criação de uma infraestrutura de
transporte e logística que coloca a cidade muito próxima dos grandes centros consumidores do
país.

Além de colocar em risco as vantagens competitivas da cidade, em alguns casos, uma maior atividade agrícola tende a acentuar a degradação ambiental, com elevação no consumo de água, riscos às nascentes e contaminação do solo, numa região que recentemente se viu assolada por uma forte estiagem.

Nesse caso, o Plano Diretor parece assumir premissa equivocada, pois a agricultura envolve o uso de produtos que causam contaminação do solo e elevam a intervenção em cursos de água. A agricultura é, reconhecidamente, uma grande consumidora de água.

Segundo dados da Agência Nacional de Águas (ANA), a agricultura irrigada é responsável pelo maior volume de água demandada no País. Dependendo da região, esse volume equivale de 2 a 12 vezes a demanda total para o abastecimento urbano.

Restrições ao desenvolvimento do Vetor Oeste tende a reduzir a atração de investimentos,
gerar ocupações irregulares que ajudam a degradar o ambiente

Outras propostas do Plano Diretor dizem respeito a novas restrições de construção no Vetor Oeste da cidade. Elas incluem alterações nos parâmetros de densidade habitacional, gabarito de altura dos edifícios e taxa de permeabilidade do solo, o que deve limitar de forma significativa o crescimento desta região estratégica e, o que é pior, provocar sua deterioração
no longo prazo.

No Vetor Oeste, região de elevado potencial de desenvolvimento econômico da cidade, localizado a oeste da rodovia dos Bandeirantes e ao norte da Serra do Japi, algumas áreas foram classificadas pelo Plano como Zona de Desenvolvimento Periurbano 1 (cota de terreno de 1.000 m 2 por unidade, gabarito de altura de 10,5m).

Ao fixar parâmetros excessivamente restritivos ao desenvolvimento legal e ordenado do espaço urbano, o Plano acaba por reduzir o potencial de regiões promissoras do Vetor Oeste, como o Bairro do Medeiros. Esse bairro possui vocação para abastecer o polo produtivo da cidade com comércio e residências, dada sua localização privilegiada e a oferta de terrenos livres.

Considerando apenas as construções que deixarão de ser feitas no bairro pelas restrições que serão impostas, estima-se que, em 5 anos, ocorra uma perda de 10 mil empregos diretos.

As limitações determinadas pelo Plano, no entanto, implicarão uma significativa perda de potencial construtivo de lojas e moradias nessa área. O efeito imediato disso será uma menor geração de renda, empregos e tributos, em função dos negócios e construções que deixarão de ser realizados nesse bairro.

Além disso, tais restrições devem ter o efeito secundário de prejudicar a expansão da região industrial e logística do vetor Oeste da Cidade (eixos das Rodovias Dom Gabriel Paulino Bueno Couto e Hermenegildo Tonoli; e região da FazGran) e o futuro Polo Tecnológico projetado pela Prefeitura, uma vez que tais regiões possivelmente enfrentarão gargalos de oferta de habitação aos trabalhadores e de infraestrutura comercial e de serviços.

As restrições impostas pelo Plano à Zona de Desenvolvimento Periurbano 1 parecem ser motivadas pela preocupação com a preservação ambiental dessas áreas. No entanto, mais uma vez, o cenário mais provável é que tais medidas tragam consequências contrárias às desejadas, acarretando riscos de degradação do meio-ambiente.

As restrições impostas à construção de moradias e lojas nas áreas situadas na Zona de Desenvolvimento Periurbano 1 reduzem a atratividade dos terrenos ali situados. Impossibilitados de utilizar o potencial dos terrenos para projetos imobiliários, o mais provável é que os proprietários percam o interesse nesses ativos, que devem permanecer vazios.

A estas áreas vazias, o bairro receberá ainda, nos casos de desmembramentos e loteamentos, as áreas a serem doadas ao Município (35% da área bruta), que representarão enorme volume de terrenos desocupados e sem qualquer vigilância. Com isso, aumenta-se o risco de ocupações irregulares e loteamentos clandestinos.

No caso do Bairro dos Medeiros, esse risco é potencializado pela tendência de o Vetor Oeste concentrar a geração de novos postos de trabalho na cidade, atraindo trabalhadores que tentarão fixar moradia na região.

A ocupação desordenada e irregular do solo caracteriza-se, de forma geral, pela construção de moradias precárias e pela ausência de infraestrutura básica, resultando em graves problemas sociais e urbanísticos.

Ademais, a falta de saneamento básico gera esgotos a céu aberto e destinação não adequada dos resíduos sólidos, com importantes impactos ambientais, como a contaminação do solo e da água.

A região da represa de Guarapiranga, na cidade de São Paulo, é exemplo de como o processo descrito acima pode resultar em problemas sociais e ambientais de grandes proporções.

Adensamento ao longo dos Eixos Centrais força deslocamentos que devem gerar sérios
problemas de mobilidade na cidade

O propósito de promover maior adensamento populacional na região central da cidade, contido no Plano, igualmente resultará em novos problemas, uma vez que as empresas e os negócios devem se concentrar no Vetor Oeste.

Tal situação deve resultar em um importante desequilíbrio entre as ofertas de empregos e de moradias, o que, por sua vez, tende a provocar movimentos pendulares entre a região central da cidade e o Vetor Oeste.

Como o principal meio de transporte dos centros urbanos – o carro – está relacionado à emissão de elevados níveis de poluentes no ar, à poluição sonora e a congestionamentos, a consequência imediata seria uma sobrecarga da estrutura viária, em função dos deslocamentos diários entre as residências e os locais de trabalho.

Estimativa da Secretaria de Estado dos Transportes Metropolitanos indicam que as perdas com acidentes de trânsito, poluição de engarrafamentos sejam de R$ 4,1 bilhões por ano, considerando apenas a cidade de São Paulo.

Além disso, o adensamento urbano requer maior volume de investimentos em infraestrutura, tais como tratamento de esgoto, fornecimento de água, manejo de resíduos sólidos e criação de áreas verdes, a fim de evitar a expansão desordenada da cidade e o futuro agravamento de problemas sociais.

Ou seja, a condição financeira da cidade deve ser capaz de realizar estes investimentos caso os recursos das outorgas onerosas sejam insuficientes para

Aumento dos custos de construção e do preço final das residências – que podem superar os 30% dos preços atuais – afetará, sobretudo as classes de menor poder aquisitivo

O maior adensamento preconizado no Plano tende a registrar um incremento nos preços dos terrenos e um consequente aumento no custo da construção, pois serão necessários subsolos e estruturas mais caras para erguer prédios altos, de forma a aproveitar o potencial permitido.

Há ainda a criação do imposto de Outorga Onerosa (incidente sobre a construção que exceder 1 x a área do terreno) e outras contrapartidas, como o EIV – Estudos de Impactos de Vizinhança.

No caso da Outorga Onerosa há, segundo avalia o Instituto dos Arquitetos do Brasil (IAB), o risco de que essa cobrança, sem estar vinculada a uma Operação Urbana, signifique apenas acobrança de mais um imposto, não trazendo ganhos efetivos e tornando a compra de imóveis mais caras na cidade.

Hoje, as contrapartidas da EIV já encarecem os empreendimentos em até 5%. A estimativa é que, no eixo central, haverá um aumento de 30% no preço final dos imóveis na comparação com outras regiões da cidade, o que afetará, sobretudo, as camadas de renda média.

Também as limitações impostas à construção referem-se a restrições ambientais. Com o objetivo de preservar o meio ambiente e as zonas de mananciais da cidade, a Proposta cria diversos mecanismos que aumentam as restrições ambientais para a construção civil.

Com a legislação estadual, já em vigor, que regulamenta a Área de Proteção Ambiental (APA) de
Jundiaí, existem restrições ambientais estaduais que se aplicam a todo o município. Além
disso, cerca de metade do território municipal está sujeito a medidas federais e estaduais de
proteção ambiental devido ao Parque Estadual da Serra do Japi, e um quarto do território
corresponde a áreas de mananciais, que implicam medidas de proteção adicionais.

No entanto, mesmo nas únicas áreas disponíveis para crescimento e expansão da cidade (como a
Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana), são acrescidas normas e restrições segundo o novo Plano Diretor.

Uma das regulamentações da Proposta acaba duplicando a necessidade de licenciamento ambiental de projetos de construção, uma vez que se é exigido tanto pela CETESB como pelo poder executivo municipal, aumentando a burocracia dos processos de licenciamento de empreendimentos.

A Prefeitura de Jundiaí não realizou convênio junto a Cetesb, conforme Deliberação Normativa Consema nº 01/2014, que estabelece as diretrizes para o licenciamento ambiental municipal de empreendimentos ou atividades de potencial impacto local, o que confirma que, de fato, haverá duplicidade nos trabalhos de aprovação de projetos e, portanto, aumento de custos para os empreendimentos.

Mais estado e menos liberdade empreendedora resulta em menor desenvolvimento, que pode comprometer o futuro da cidade e da região

Por fim, nota-se um nítido viés ideológico envolvendo tanto o processo de concepção original, quanto as circunstâncias de finalização do Plano Diretor. Menos de 20% dos 101 delegados inscritos para discutir a elaboração do Plano eram do setor produtivo – empresários e
trabalhadores.

Nada menos que 40% dos delegados eram funcionários públicos, da própria administração municipal, e outros 30% representavam movimentos sociais, claramente orientados pela Prefeitura. Tal composição coloca em dúvida a legitimidade do processo.

Outro sintoma do alinhamento ideológico com o propósito da atual administração é o fato de que a empresa que prestou assessoria para o governo municipal na concepção do Plano Diretor ser a mesma que acompanhou a elaboração dos planos das administrações das cidades de Santo André, Campinas e São Paulo, todas ligadas ao PT.

Observa-se no Plano Diretor de Jundiaí e também na sua condução, um claro intervencionismo
estatal na forma de propostas que aumentam a burocracia; o controle do Estado; o inchaço da
máquina pública, com a criação de conselhos e comissões; o paternalismo, com o fornecimento de equipamentos para os agricultores locais, que representam menos de 0,5% da população local, a custa dos demais munícipes; a centralização das decisões, com a Secretaria de Planejamento (e Meio Ambiente) tendo a alçada de aprovação geral, inclusive ambientais, que é uma competência do órgão fiscalizador estadual; a criação de mais tributos sem estar clara a contrapartida para a sociedade, entre outras.